Hypotéka 2026: trh se probouzí, ale pravidla hry se změnila
Začátek roku 2026 přinesl na hypoteční trh znatelné oživení. Jen v lednu poskytly banky a stavební spořitelny nové a refinancované hypotéky v celkovém objemu 35,5 miliardy korun – meziročně o 57 procent více než v prosinci. A únor se zařadil mezi pět historicky nejsilnější hypotečních měsíců: celkově banky poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 40,5 mld. Kč, což je o 14,5 % více než v lednu
V jakém rytmu se nese začátek roku 2026 v hypotékách
Značné slovo si letos bere refinancování, právě z období posledního velkého boomu. „Tisícům domácností končí fixace a musejí refixovat nebo refinancovat Průměrná realizovaná úroková sazba hypotéky 2026 nepatrně klesla: na 4,46 procenta, průměrná výše nově poskytnutého úvěru pak dosáhla 4,63 milionu korun. Průměrná měsíční splátka přitom dosahuje na 24 700 korun, tempo růstu průměrné splátky převyšuje růst průměrné nominální mzdy. Na koupi velkého bytu tak nedosáhne stále více domácností,“ říká Miroslav Majer, CEO Hyponamiru.cz
Ceny nemovitostí rostly v roce 2025 výrazně: byty zdražily meziročně o 13,6 procenta, rodinné domy o 9,5 procenta a pozemky o 7,2 procenta. Letos se podle odborníků tempo růstu cen zmírní a trh přejde do stabilnější fáze. Návrat k levným sazbám se ale nečeká. Nejen kvůli situaci na českém trhu, ale i kvůli mezinárodnímu dění.
Komu banka půjčí – a za jakých podmínek
Ještě před rokem 2020 bylo získání úvěru jednodušší, dnes banky posuzují bonitu mnohem přísněji. Nejde jen o výši příjmu, ale hlavně o jeho stabilitu, délku zaměstnání, typ pracovního poměru nebo obor. U podnikatelů a lidí s nepravidelnými příjmy je kontrola ještě důkladnější, protože výpadek příjmu může rychle ohrozit schopnost splácet.
LTV, DTI a DSTI: tři zkratky, které o hypotéce rozhodují
LTV, DTI a DSTI jsou ukazatele, které zásadně ovlivňují schválení i výši hypotéky. LTV vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, DTI porovnává celkové dluhy s ročním čistým příjmem a DSTI ukazuje, jakou část měsíčního příjmu tvoří splátky všech úvěrů. ČNB dnes u běžných hypoték ponechává limit jen pro LTV, u investičních nově i pro DTI, banky ale při posuzování žadatele dál sledují všechny tři.
Fixace hypotéky: jistota splátky vítězí nad spekulací
„Řada domácností se dnes vrací k delším fixacím hlavně proto, že chtějí jistotu splátky a na roky dopředu předvídatelné výdaje v rodinném rozpočtu. Odborníci se shodují, že v roce 2026 je stabilita splátky důležitější než sázka na rychlý pokles úrokových sazeb,“ upřesňuje Miroslav Majer z Hyponamíru.
Dlouhá splatnost už není jen závazek, ale i investiční příležitost
Téma délky splatnosti hypotéky dnes není jen o tom, za jak dlouho se zbavit dluhu, ale i o tom, jak chytře pracovat s penězi. Vedle tradiční snahy splatit hypotéku co nejdřív se prosazuje i přístup s delší splatností a nižší měsíční splátkou, kdy domácnost rozdíl investuje. Zároveň bude letos velmi aktuální i refinancování, protože velkému počtu lidí končí fixace a nové podmínky pro ně mohou být výrazně méně výhodné.
Refinancování hypotéky: velká příležitost i velká vlna
Letos čeká na konec fixace mimořádně velký počet klientů. Podle dat ČNB jde o hypotéky v objemu asi 460 miliard korun, tedy přibližně 150 tisíc úvěrů. U mnoha z nich se úroková sazba může i více než zdvojnásobit, což může citelně zasáhnout rodinné rozpočty. Konec fixace je proto zároveň chvílí, kdy dává smysl řešit refinancování a porovnat nabídky ostatních bank, protože právě tehdy lze získat výhodnější podmínky.
Investiční hypotéka: spotřebitel a drobný investor už nejsou totéž
Hypoteční trh neslouží jen lidem hledajícím vlastní bydlení, ale i drobným investorům kupujícím nemovitosti na pronájem. Hypotéka na vlastní bydlení a investiční hypotéka se ale liší podmínkami, posuzováním příjmů i regulatorním rámcem. Banky u investičních hypoték sledují nejen příjmy žadatele, ale i realistický výnos z pronájmu, a bývají opatrnější než u úvěru na vlastní bydlení. Od dubna 2026 navíc ČNB zpřísňuje pravidla: u hypoték na pronájem bude DTI omezeno na 7 a LTV na 70 %, což může návratnost investice prodloužit.
Nejčastější chyby při výběru hypotéky a v žádosti
Informovanost žadatelů roste, ale chyb je stále dost, hlavně když si lidé řeší hypotéku sami bez specialisty. Často srovnávají jen úrokovou sazbu, i když důležité jsou i poplatky, podmínky mimořádných splátek a celková flexibilita smlouvy. Chybou bývá i nevhodně zvolená délka fixace, podcenění vlastních úspor, nepřipravené podklady nebo přehlížení toho, jak důkladně dnes banky posuzují příjmy a výdaje. Lidé také často ignorují životní pojištění a nevěnují pozornost podmínkám budoucího refinancování, které mohou být později zásadní.
Foto: archiv
