Hypotéka v roce 2026: Co se mění v přístupu bank?

Banky v roce 2026 více sledují dlouhodobou udržitelnost příjmů žadatelů o hypotéku a musí zohlednit nově doporučené limity u investičních hypoték. Letos přichází masivní vlna refinancování a očekává se mírný růst hypotečních sazeb.

Základní pravidla zůstávají stejná
Základní podmínky pro získání hypotéky na vlastní bydlení se nemění. Žadatel musí mít dostatečný a pravidelný příjem, přiměřené zadlužení a čistou úvěrovou historii. Závazný zůstává pouze limit LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti) – do 36 let maximálně 90 %, u starších žadatelů 80 %. Doporučené limity DTI (8násobek ročního příjmu) a DSTI (40 %) banky většinou dodržují, ale nejsou závazné.

Největší změnou je zavedení doporučených limitů pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026. ČNB reaguje na rostoucí podíl těchto úvěrů a jejich vyšší riziko. U investičních hypoték (na nemovitost k pronájmu nebo třetí a další bydlení) doporučuje ČNB přísnější parametry: LTV maximálně 70 % a DTI maximálně 7.

Výhodu mají žadatelé s prací, kterou „neukradne“ umělá inteligence
Banky u každého zájemce o hypotéku pečlivě sledují bonitu. Jedním z klíčových parametrů je příjem. Ani vysoký a pravidelný příjem ovšem nemusí k získání hypotéky stačit. Na významu totiž získává jeho dlouhodobá udržitelnost. S rostoucím zapojením umělé inteligence a moderních technologií se očekává výrazná proměna pracovního trhu. Řada dnešních profesí zanikne a nahradí je zcela nové. Některé obory se naopak budou potýkat s rostoucím nedostatkem pracovníků. 

AI dnes snadno zastane práci administrativního pracovníka, copywritera, juniorního grafika či programátora. Mezi ohrožené profese patří i pokladní, skladníci či operátoři výroby. Automatizace a robotizace totiž snižuje potřebu těchto zaměstnanců.

„Hypoteční úvěr je finanční závazek na mnoho let. Proto banky mnohem komplexněji hodnotí příjmy žadatelů a jejich dlouhodobou stabilitu. Výhodu mají pracovníci v oborech, kde je lidský prvek nenahraditelný. Právě tyto skupiny zájemců o hypotéku jsou pro banky čím dál atraktivnější,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.

Banky dnes více řeší dlouhodobou stabilitu příjmu. Pro schválení hypotéky je potřeba doložit pravidelný a dlouhodobý příjem. Neuspějí lidé ve zkušební nebo výpovědní lhůtě, často ani s

Banky se více zajímají o dlouhodobou stabilitu příjmu
Banky dnes více řeší dlouhodobou stabilitu příjmu. Pro schválení hypotéky je potřeba doložit pravidelný a dlouhodobý příjem. Neuspějí lidé ve zkušební nebo výpovědní lhůtě, často ani s pracovním poměrem na dobu určitou. Banky většinou nezapočítávají ani krátkodobé brigády nebo práci na DPP a DPČ.

Více než dřív sledují i obor, ve kterém člověk pracuje. Za stabilní považují například zdravotnictví, školství, státní správu, energetiku, kritickou infrastrukturu, IT, kybernetickou bezpečnost nebo zemědělství. Naopak obory jako gastronomie, ubytování a cestovní ruch jsou při hospodářském poklesu rizikovější.

Hypoteční sazby 2026
V roce 2026 se nevyplatí čekat na pokles hypotečních sazeb. Už v únoru začaly růst a očekává se další nárůst. Důvodem je hlavně zdražování peněz na mezibankovním trhu. U tříleté fixace sazba 10. března vystoupala na 4,13 %, což už banky musí promítnout do hypoték.

ČNB drží dvoutýdenní repo sazbu od loňského května na 3,5 % a v první polovině roku se čeká spíš její stabilita. Vývoj ale může ovlivnit delší konflikt na Blízkém východě, který zdražuje energie a může znovu tlačit nahoru inflaci.

Končí fixace?
Letos čeká banky silná vlna refixací hypoték. Podle ČNB končí fixace u úvěrů se zůstatkem 460 miliard korun. Průměrná sazba těchto hypoték je 3,3 %, takže řadu lidí čekají vyšší splátky. V únoru 2026 byla podle České bankovní asociace průměrná sazba u interně refinancovaných hypoték 4,41 % a při refinancování z jiné banky 4,43 %.

V současné době se do hry vracejí delší fixace.
„Češi nevěří brzkému návratu sazeb do pásma 2 až 3 %. Proto stále častěji volí fixaci na minimálně pět let, aby získali jistotu stabilní měsíční splátky. Navíc si lidé uvědomují, že růst tržních cen nemovitostí často převýší o něco vyšší měsíční splátku,“ popisuje aktuální situaci na hypotečním trhu Radek Eliáš z Hyponamiru.cz

Hypotéka 2026 zamítnutí důvody a řešení
Nejčastějším důvodem zamítnutí hypotéky v roce 2026 zůstává nedostatečná bonita. Nízký příjem lze řešit přizváním dalšího spolužadatele, nejčastěji partnera nebo rodiče. Problémem bývá i nízký odhad ceny nemovitosti, kvůli kterému chybí povinných 10–20 % vlastních zdrojů. V takovém případě je jedním z možných řešení dozajištění úvěru jinou nemovitostí.

Foto: archiv