Hypotéka bez vlastních prostředků: ručit lze další nemovitostí

V současné době banky kladou žadatelům o hypotéky několik překážek. Jednou z nich je i požadavek našetřit často až 10 % z ceny nemovitosti. U vysněného bytu za 5 milionů korun to představuje 500 tisíc korun, což může být pro mnohé, zejména mladé lidi, nedosažitelné. Jako řešení se nabízí možnost ručení jinou nemovitostí.

Banky se při sjednávání hypoték musí řídit limity České národní banky. Centrální banka reguluje trh úvěrů na bydlení nastavením tří klíčových parametrů: LTV, DTI a DSTI. První z těchto limitů, LTV, je pro poskytovatele hypoték závazný. Aktuálně nastavená horní hranice ukazatele LTV činí 80 %, avšak pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, je tato hranice zvýšena na 90 %. Nad touto hranicí mohou banky poskytovat úvěry pouze na výjimku.  Další dva ukazatele, DTI a DSTI, aktuálně pro banky závazné nejsou. Přesto ČNB doporučuje, aby poskytovatelé hypoték vysoce obezřetně posuzovali žádosti o hypotéky, u nichž by ukazatel DTI přesáhl osmi násobek ročního příjmu. U parametru DSTI aktuálně doporučená horní hranice činí 40 %.

Hypotéka bez vlastních prostředků existuje
Nutnost našetřit 10 % z ceny nemovitosti přitom v současnosti není zcela povinná. Bankám je ale doporučeno, aby poskytovaly hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti (LTV) pouze 5 % žadatelům. Většina proto získá hypotéku až s 90 % LTV a ze svého doplácí minimálně 10 % z ceny nemovitosti. Existují však i případy, kdy jsou banky ochotné poskytnout úvěr na bydlení v plné výši. Patří mezi ně také ručení jinou nemovitostí, například domem nebo bytem rodičů.

Ručení jinou nemovitostí jako řešení
Krýt hypotéku ještě další nemovitostí je tedy jedna z cest, jak se vyhnout nutnosti našetřit 10 % z ceny nemovitosti. „Podmínkou však je, aby cena obou nemovitostí převýšila cenu kupované nemovitosti i požadované úspory. Má to pak i další výhodu. Pokud například hodnota další nemovitosti bude 3 miliony korun, celkově budete ručit 8 miliony za úvěr 5 milionů. Hypotéka bude tedy v hodnotě pouhých 62,5 % z ceny zástavy a proces schvalování hypotéky bude s největší pravděpodobností rychlejší,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

I toto řešení má však svůj zádrhel. Například děti se často stydí požádat rodiče o ručení a rodiče se mohou obávat možných následků. Rodič totiž musí podepsat zástavní smlouvu, a zastavit tak svou nemovitost. Tu pak může banka v případě neschopnosti splácet zpeněžit. Další nevýhodou doprovodného ručení je i to, že v době zástavy nesmí s danou nemovitostí její vlastník libovolně disponovat. Pokud se tedy dostane do finančních potíží, může nemovitost prodat jen za podmínek stanovených bankou.

Snížení rizika ztráty nemovitosti a její vyvázání
Obavy rodičů či ručitelů ale můžete snadno minimalizovat sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Uklidnit je může i to, že rozhodně neručí nemovitostí po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž může být ze smlouvy vyvázána, když dojde ke splacení částky o velikosti požadovaných úspor, tedy např. 10 % LTV.  Pokud je tedy tato částka v hodnotě 500 tisíc korun a výše splátek 20 tisíc korun měsíčně, o vyvázání nemovitosti můžete požádat přibližně za dva roky a jeden měsíc. Ačkoliv je tento příklad pouze orientační a doba vyvázání nemovitosti se může u jednotlivých bank lišit, rozhodně nejde o zástavu na dvě až tři dekády.

Jaké typy nemovitostí lze použít jako zástavu?
Nejčastěji jsou bankám do zástavy nabízeny byty, rodinné domy a stavební pozemky. Hodnota těchto nemovitostí je obvykle velmi stabilní a zároveň mají dobrou likviditu na trhu. Vhodná nemovitost ke krytí hypotéky je zejména taková, jejíž hodnota dosahuje alespoň výše úspor stanovených bankou. Výjimka nastává u komerčních objektů a podnikatelských provozoven, které jsou neakceptovatelnou zástavou. „Problém může nastat také u rekreačních objektů, které patří k nestandardní zástavě, a žadateli u nich hrozí přísnější podmínky na maximální možné LTV. Výjimka je spojená i s pozemky, které banky považují za vhodnou zástavu jen tehdy, jde-li o stavební parcelu. Vhodná nemovitost samozřejmě nesmí být ani zatížená věcným břemenem dožití či zástavními právy dalších bank a institucí,“ uvádí Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Jak funguje ručení další nemovitostí a jaký je postup při schvalování?
Zajištění další nemovitostí u hypotéky funguje tak, že bance dáte do zástavy kromě kupované nemovitosti i další nemovitost. Pokud přestanete splácet úvěr, banka má právo tuto nemovitost prodat a z výtěžku pokrýt vzniklý dluh. Tento způsob ručení snižuje riziko pro banku a vám umožňuje dosáhnout potřebného financování.

Nejprve je třeba vybrat druhou nemovitost, která bude sloužit jako dodatečná zástava. Tato nemovitost může být vlastněna žadatelem nebo třetí osobou, která souhlasí s jejím použitím jako zástavy (například rodiče, příbuzní či přátelé). Banka následně provede ocenění obou nemovitostí – té, kterou žadatel kupuje, i té, která bude použita jako další zástava. Odhadce určí tržní hodnotu těchto nemovitostí a banka spočítá poměr výše úvěru k celkové hodnotě zajištěných nemovitostí (LTV).

Po ocenění nemovitostí a výpočtu LTV banka připraví úvěrovou smlouvu, ve které bude zahrnuto ručení oběma nemovitostmi. Ve smlouvě budou uvedeny podmínky úvěru, včetně výše měsíčních splátek, úrokové sazby a doby splatnosti. Na obě nemovitosti bude v katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo ve prospěch banky.

Jaké jsou možnosti refinancování hypotéky s ručením další nemovitostí?
Při refinancování hypotéky postupuje nová banka stejně jako u nové žádosti o úvěr. „Připravte se na to, že si banka ověří vaši bonitu a bude nutné doložit odhad nemovitosti. Pokud potřebujete více finančních prostředků, dodatečná zástava vám může umožnit navýšení úvěru. Konkrétní možnosti je vhodné probrat s hypotečním specialistou,“ uzavírá Miroslav Majer z hyponamíru.cz.

Foto: archiv